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Brasilien, das größte Land in Südamerika, hat so viel zu bieten! Von der belebten Großstadt São Paulo bis hin zum atemberaubenden Amazonas-Regenwald. Hier gibt es unzählige Möglichkeiten für ambitionierte Investoren, die in den Immobilienmarkt einsteigen wollen. Der brasilianische Immobilienmarkt überzeugt durch sein starkes wirtschaftliches Wachstum, die Vielfalt der Marktsegmente und die attraktiven Renditeaussichten.

Besonders in aufstrebenden Stadtvierteln und Randgebieten der großen Städte neben pulsierender Kultur, atemberaubender Natur und lebendiger Musikszene gibt es lukrative Investitionsmöglichkeiten zu günstigen Preisen zu erwerben.

Das Land bietet Investoren, Anlegern und Immobiliensuchenden eine Vielzahl von Möglichkeiten aufgrund seiner rapiden Urbanisierung, hohen Geburtenraten und des Vorhandenseins wachstumsstarker und erschwinglicher Regionen wie Minas Gerais sowie aufstrebender Nomadenzentren wie Florianópolis, auch bekannt als Florida.

Wir haben bereits eine eigene Ausgabe unseres GCE-Magazins zu Brasilien veröffentlicht. Dort geht es vor allem um die Einwanderung und das lokale Steuersystem. In diesem Artikel sprechen wir hingegen vor allem über Immobilien. Das Schöne: ungleich Deutschland löst die Verfügbarkeit einer Immobilie im Land keine unbeschränkte Steuerpflicht aus. Das Land eignet sich mit der ohnehin nötigen Steuernummer damit auch gut als Compliance-Wohnsitz.

Warum solltest Du Brasilien in Kauf nehmen

Brasilien verfügt über eine starke und wachsende Wirtschaft, die sich in den letzten Jahren kontinuierlich weiterentwickelt hat. Das Land bietet ein breites Spektrum an Investitionsmöglichkeiten in verschiedenen Sektoren wie Tourismus, Infrastruktur und Energie. Mit seinen reichhaltigen natürlichen Ressourcen und einer aufstrebenden Mittelschicht hat Brasilien das Potenzial, ein führender Markt für Immobilieninvestitionen zu werden.

Der Markt für Immobilien in Brasilien ist überaus abwechslungsreich und stellt eine große Auswahl an Investitionsmöglichkeiten bereit. In den bedeutenden Metropolen wie São Paulo und Rio de Janeiro existiert ein lebhafter Sektor für Wohn- und Gewerbeimmobilien.  

Besonders in den Staaten Santa Catarina und Bahia sind die Küstengebiete sehr begehrt für den Kauf von Ferienhäusern. Im Landesinneren gibt es landwirtschaftliche Gebiete, die Investoren die Möglichkeit bieten, in die Agrarindustrie zu investieren. Je nach Vorlieben und strategischen Zielen können Investoren aus einer breiten Palette von Märkten wählen.

Brasilien verzeichnet zudem einen zunehmenden Zustrom von internationalen Touristen, was die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigert. Investoren können von diesem Trend profitieren und attraktive Renditen erzielen. Es lohnt sich, einen Blick auf die Lieblingsstädte der digitalen Nomaden und Perpetual Traveler zu werfen.

Außerdem einige weitere demografische Faktoren

Der Bedarf an Wohnraum nimmt kontinuierlich zu, aufgrund des Bevölkerungswachstums und der Verbesserung des Lebensstandards. Das hat zur Folge, dass die Miet- und Immobilienpreise, vor allem in den Metropolen, ansteigen.  

Die rasante “Verstädterung” ist ein entscheidender Faktor, der Brasilien zu einem äußerst attraktiven Immobilienmarkt macht. Aktuelle Statistiken belegen, dass Brasilien eine der höchsten Urbanisierungsraten in Lateinamerika aufweist. 

Mit mehr als 85% der Bevölkerung, die in städtischen Gebieten lebt, eröffnen sich immense Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen in den urbanen Zentren des Landes. Dieser Trend wird durch kontinuierliches Wirtschaftswachstum und die Schaffung neuer Arbeitsplätze in den Städten weiter vorangetrieben.

Im Jahr 2022 existierten 5.570 Gemeinden im Land. Fast die Hälfte (44,8%) dieser Gesamtzahl hatte eine Einwohnerzahl von weniger als 10.000 Personen. In diesen 2.495 Gemeinden waren insgesamt 12,8 Millionen Menschen wohnhaft. Der Großteil der Landesbevölkerung (57% der Gesamtbevölkerung) lebte ausschließlich in 319 Gemeinden. Diese Tatsache, wie in dieser Publikation angegeben, verdeutlicht, dass die Menschen sich in großen städtischen Zentren mit über 100.000 Einwohnern konzentrieren. 

Darüber hinaus verzeichnet Brasilien hohe Geburtenraten, was langfristig eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum und Immobilien zur Folge hat. Laut offiziellen Statistiken des brasilianischen Instituts für Geografie und Statistik (IBGE) betrug die jährliche Geburtenrate in Brasilien im Jahr 2021 etwa 12,4 Geburten pro 1000 Einwohner. Diese positive demografische Entwicklung weist darauf hin, dass Wohnraum und Immobilien in Zukunft weiterhin stark gefragt sind.

Die CPF: Der Schlüssel zu Immobilieninvestitionen in Brasilien

WBei brasilianischen Immobilieninvestitionen sind bestimmte Schritte für ausländische Investoren erforderlich. Es ist von großer Bedeutung, die CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) zu beantragen, eine spezielle Steueridentifikationsnummer für Personen.  

Mit unserem praktischen Service kannst Du die CPF beantragen, egal ob Du Dich in Brasilien oder im Ausland befindest. Wir unterstützen Dich bei der Registrierung beim brasilianischen Finanzamt und der Einreichung der erforderlichen Unterlagen. Innerhalb von 90 bis 120 Tagen erhältst Du dann entweder die Genehmigung oder eine Ablehnung.

Es gibt viele Optionen, die sich eröffnen, wenn man eine brasilianische CPF besitzt. Man hat die Möglichkeit, in Brasilien zu investieren, Bankgeschäfte abzuwickeln und Geschäfte zu tätigen. Zusätzlich erleichtert einem die CPF das digitale Nomadentum und Reisen, da die meisten Online-Services die Angabe einer CPF verlangen. 

Unabhängig davon, ob Sie die Staatsbürgerschaft Brasiliens besitzen oder ein Ausländer sind, haben Sie die Möglichkeit, eine CPF zu beantragen, sofern Sie Vermögenswerte oder Rechte in Brasilien besitzen, die öffentlich registriert sind. Diese beinhalten Immobilien, Fahrzeuge, Schiffe, Flugzeuge, Bankkonten und Investitionen im Finanz- und Kapitalmarkt. 

Es ist von Bedeutung zu berücksichtigen, dass eine CPF allein nicht genug ist, um als Nicht-Ansässige(r) in Brasilien ein Bankkonto oder ein Unternehmen zu eröffnen. Zusätzliche Unterlagen wie die CRNM (Nationales Migrationsregistrierungskarte), ein gültiger Reisepass, Nachweise der Adresse und des Einkommens werden dafür benötigt. 

Dein Immobilienabenteuer in Brasilien

Um in Immobilien in Brasilien zu investieren, stehen Dir verschiedene Optionen zur Verfügung – von Grundstücken über Wohnungen bis hin zu Gewerbeimmobilien und Ferienhäusern. Um den Prozess reibungslos zu gestalten, empfehlen wir Dir, erfahrene Immobilienmakler und Rechtsberater hinzuzuziehen.

Allerdings existieren gewisse Einschränkungen für Ausländer, die beabsichtigen Immobilien in Brasilien zu erwerben. Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken ist grundsätzlich für Nicht-Ansässige untersagt, unabhängig von ihrer geplanten Nutzung. Informieren Sie sich über die gegenwärtigen Gesetze und Vorschriften, um sicherzustellen, dass Sie sämtliche Bestimmungen einhalten. 

Obwohl es Beschränkungen gibt, haben ausländische Investoren und Nicht-Ansässige dennoch verschiedene Möglichkeiten, Immobilien in Brasilien zu erwerben. In städtischen Gebieten gibt es keine Beschränkungen für den Kauf von Grundstücken, Fabrikgeländen, Apartments und Häusern durch Nicht-Ansässige. 

Bitte sei dir bewusst, dass es in Gebieten an der Grenze und in Gebieten, die der nationalen Sicherheit dienen, immer eine Erlaubnis für den Kauf einer Immobilie braucht, egal wie groß das Grundstück ist. 

Wenn Du eine Immobilie in Brasilien besitzt und diese verkaufen möchtest, gibt es zwei bemerkenswerte Ausnahmen bei der Besteuerung. Wenn der Verkaufspreis unter BRL 440.000 liegt und Du in den letzten fünf Jahren keine vergleichbare Transaktion durchgeführt hast, bist Du von der Kapitalertragsteuer befreit. 

Zahlungen von Mieten an Nichtansässige aus brasilianischen Quellen unterliegen einer endgültigen Quellensteuer von 15%, und andere Zahlungen an Nichtansässige aus brasilianischen Quellen unterliegen in der Regel einer endgültigen Quellensteuer von 25%, es sei denn, es gilt ein niedrigerer Steuersatz gemäß eines Doppelbesteuerungsabkommens.

Es gibt noch eine weitere Ausnahme, wenn du eine Immobilie verkaufst und innerhalb von höchstens 180 Tagen eine andere Wohnimmobilie mit einem vergleichbaren oder höheren Preis kaufst. In diesem Fall wird der Verkauf nicht besteuert. Beachte jedoch, dass die Differenz besteuert wird, falls der Wert der gekauften Immobilie niedriger ist als der Verkaufspreis der verkauften Immobilie. Es sollte auch angemerkt werden, dass in Brasilien keine Vermögenssteuer existiert. 

So geht es Schritt für Schritt

Falls du Interesse hast, in Brasilien in Immobilien zu investieren, besteht die Möglichkeit, eine permanente Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Diese Gelegenheit steht zur Verfügung, wenn du einen Mindestinvestitionswert von 700.000 BRL (ungefähr 110.000 EUR) für Immobilien in den nördlichen und nordöstlichen Bundesstaaten oder 1 Million BRL (ungefähr 156.000 EUR) für Immobilien in anderen Regionen tätigst. Es ist zu beachten, dass diese Regelung nur für städtische Immobilien gilt und ländliche Immobilien davon ausgeschlossen sind.


Im Zuge des Aufenthaltstitels musst du während des gültigen Zeitraums mindestens 30 Tage pro Jahr in Brasilien verbringen und sicherstellen, dass die Immobilie in gutem Zustand bleibt. Nach dem Ablauf von zwei Jahren wird dein Aufenthalt unbegrenzt sein. 

Um Immobilien in Brasilien zu erwerben, ist wie bereits erwähnt die Beantragung einer CPF-Nummer (Registrierung als natürliche Person) erforderlich. Falls Du bereits eine Aufenthaltserlaubnis besitzt, musst Du Deine RNE-Nummer (Nationale Registrierung für Ausländer) angeben.

Für den Kauf von städtischen Immobilien werden zusätzlich zu Deiner CPF-Nummer folgende Dokumente benötigt: Reisepass, Wohnsitznachweis und beglaubigte Geburts- oder Heiratsurkunde mit Übersetzung. Wenn Du ländliche Immobilien erwerben möchtest, gelten zusätzliche Anforderungen, wie beispielsweise ein Wohnsitznachweis in Brasilien und bestimmte Flächengrenzen.

Bitte beachte, dass neben den Kosten für Urkunden, Immobilienmakler und Beglaubigungen auch die Grunderwerbsteuer (ITBI) von Dir als Käufer zu entrichten ist. Diese liegt in den meisten Städten zwischen 2 und 3% des Kaufpreises.

Sobald der Immobilienkauf abgeschlossen ist, hast du die Möglichkeit, den Kaufbetrag zu überweisen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Bankkonten in Brasilien nur von Personen eröffnet werden können, die dort ansässig sind. Daher musst du den Betrag von einem Konto aus dem Ausland überweisen. Die brasilianische Zentralbank verlangt einen Nachweis für den Grund der Überweisung, zum Beispiel ein Dokument über den Kauf und Verkauf oder eine private Vereinbarung. 

Bitte beachte, dass dies eine allgemeine Zusammenfassung der grundlegenden Anforderungen ist und weitere rechtliche Aspekte zu berücksichtigen sind.

Eine effektive Steuerstruktur bleibt wohl attraktiv!

Holdinggesellschaften in Brasilien bieten Fachleuten eine attraktive Lösung, um ihre finanziellen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Immobilienoptimierung zu verbessern. Sie ermöglichen eine effektive Gestaltung von Mieteinnahmen, Grunderwerbssteuer, Erbschaftssteuer und Kapitalgewinnen auf Immobilien. Zusätzlich eröffnen sie Nichtansässigen den Zugang zu den brasilianischen Kapitalmärkten, was ihnen eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten eröffnet.

Der Hauptvorteil einer Holdinggesellschaft in Brasilien besteht darin, dass sie eine optimierte Steuerstruktur bietet, um potenzielle Steuervorteile zu nutzen. Durch die richtige Einrichtung und Verwaltung einer Holdinggesellschaft können Fachleute ihre Steuerbelastung auf Immobilienrenten und -gewinne erheblich reduzieren. Dies ermöglicht es ihnen, ihr Vermögen zu schützen und ihre finanzielle Leistungsfähigkeit zu maximieren.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Holdinggesellschaften in Brasilien in erster Linie für nationale Investitionen geeignet sind. Sie sind nicht für internationale Investitionen oder den Handel mit Kryptowährungen geeignet. Die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen für Holdinggesellschaften sind komplex und erfordern Fachkenntnisse und Erfahrung, um sie korrekt zu erfüllen.

Es ist empfehlenswert, lokale Partner und erfahrene Berater bei der Einrichtung und Verwaltung einer Holdinggesellschaft einzubeziehen. Sie können dabei unterstützen, die rechtlichen Anforderungen zu verstehen, die erforderlichen Dokumente auszufüllen und den Ablauf problemlos zu gestalten. Unsere Fachleute stehen zur Verfügung, um bei der Gründung Ihrer Holdinggesellschaft zu helfen und umfassende Beratungsdienstleistungen anzubieten. 

Die Kosten für die Gründung einer Holdinggesellschaft liegen in der Regel bei rund 2.000 Euro. Dies umfasst die notwendigen Gebühren für die Registrierung und die Unterstützung durch lokale Partner. Darüber hinaus fallen laufende Buchhaltungskosten an, um die ordnungsgemäße Verwaltung der Holdinggesellschaft sicherzustellen.

Es ist wichtig zu betonen, dass die steuerlichen Auswirkungen von Holdinggesellschaften von verschiedenen Faktoren abhängen, wie z.B. der spezifischen Struktur und den erzielten Einnahmen. Eine individuelle Beratung ist daher unerlässlich, um die beste Lösung für Deine persönliche Situation zu finden.

Außerdem hat die Regierung Brasiliens unterschiedliche fiskalische Anreize implementiert, um Investitionen im Immobiliensektor zu unterstützen. Hierzu zählen verringerte Steuersätze beim Erwerb von neuen Immobilien und die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben steuerlich abzusetzen. Diese steuerlichen Vergünstigungen tragen zur Attraktivität des brasilianischen Immobilienmarktes bei und steigern das Potenzial für Investitionen. 

Um mehr zu erfahren, steht Dir Staatenlos gerne zur Verfügung! Durch unseren brasilianischen Schwesterblog Settee.io haben wir ein erfahrenes brasilianisches Team, das teils deutsch-sprachig auch viele der Inhalte und Dienstleistungen von Staatenlos prägt. Nutze unseren Service zur Beantragung einer brasilianischen Steuernummer – etwa für einen Compliance-Wohnsitz. Weder Steuernummer noch Wohnung lösen eine tatsächliche Steuerpflicht in Brasilien aus.

Mehr Informationen bekommst Du auch in unserem Mitgliedermagazin mit einer Ausgabe rein über Brasilien!

Fazit

Insgesamt bietet Brasilien anspruchsvollen Investoren eine attraktive Plattform für Immobilieninvestitionen. Mit seiner starken Wirtschaft, vielfältigen Märkten, attraktiven Renditepotenzialen und rechtlichen Rahmenbedingungen schafft Brasilien ein günstiges Umfeld für erfolgreiche Immobilieninvestitionen. Es ist jedoch wichtig, eine gründliche Due Diligence durchzuführen, lokale Marktbedingungen zu verstehen und die Unterstützung erfahrener Immobilienmakler und Rechtsberater in Anspruch zu nehmen. Mit sorgfältiger Planung und fundierter Analyse können Investoren vom Potenzial des brasilianischen Immobilienmarktes profitieren und langfristig solide Renditen erzielen. Gerne unterstützen wir dich dabei!

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