10 Länder für ein Immobiliendarlehen als Nichtansässiger

Träumst Du davon, irgendwo auf der Welt Dein Portfolio mit einer Immobilie aufzupolstern oder vielleicht ein eigenes Nest zu bauen? Dann könnte die Idee, einen Immobilienkredit als Nichtansässiger zu ergattern, genau Dein Ding sein.

Obwohl Perpetual Traveler sich zunächst nach der Abmeldung nicht mit dem Besitz von Immobilien befassem, empfiehlt Christoph Heuermann, der führende Perpetual Traveler und Gründer des Staatenlos-Blogs, mittel- und langfristig über die Möglichkeiten nachzudenken, wie man den gesetzlichen Anforderungen an einen Compliance-Wohnsitz gerecht werden kann – der Kauf von Immobilien ist eine davon.

Weitere Informationen zu seinen Empfehlungen findest Du in unserem Staatenlos Geheimwissen!

Es mag Dich überraschen, aber einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung im Ausland zu bekommen, ist oft weniger ein Akt der Hexerei, als man denkt. In diesem Artikel nehmen wir Dich mit auf eine Reise durch zehn Länder, in denen Du als Nichtansässiger gute Chancen hast, eine Finanzierung für ein Objekt zu bekommen. Wir prüfen, welche Banken und Finanzinstitute Dir die Türen öffnen, was für Zinsen Dich erwarten, welche Voraussetzungen Du erfüllen musst, und mit welchen Steuern und Extra-Kosten Du rechnen solltest. (Achtung: Infos zu Steuern, Gebühren und Kreditbedingungen können sich wie Wolken am Himmel verändern).

Zypern

Zypern ist ein von uns hier im Blog oft erwähntes Land. Der Ort, der sich von einer Bankenkrise im Jahr 2012 erholt hat, gilt heute als eines der Länder mit dem höchsten Wirtschaftswachstum in Europa. Zypern hat das Non-Dom-Programm eingeführt, die eine vollständige Befreiung von der Besteuerung von Einkünften aus Dividenden, Zinsen und Kapitalgewinnen vorsehen.

Aufgrund der Freizügigkeit benötigen EU-Bürger kein Visum. Für alle anderen: Es ist möglich, durch den Kauf einer Immobilie eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis in Zypern zu erhalten, auch wenn kein Mindestinvestitionsbetrag für den Immobilienkauf vorgeschrieben ist. Ein Investment von mindestens 300.000€ in Immobilien kann für bestimmte Aufenthaltsprogramme qualifizieren. Zusätzlich muss eine stabile und regelmäßige Einkommensquelle nachgewiesen werden, um sich selbst und Angehörige zu unterhalten.

Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienerwerb

1. Eine spezielle Genehmigung durch den Ministerrat ist erforderlich.
2. Notwendige Dokumente umfassen Eigentumsurkunden, Kaufverträge und einen gültigen Ausweis.
3. Die Eröffnung eines zypriotischen Bankkontos ist notwendig.
4. Ein vorläufiger Kaufvertrag und eine Anzahlung von üblicherweise 10% bis 30% des Kaufpreises sind Standard.

Steuern und Gebühren beim Immobilienerwerb

• Stempelsteuer: Bis 5.000 Euro frei, bis 170.000 Euro 0,15%, darüber 0,20%.
• Mehrwertsteuer: Standardmäßig bei 19%, mit Ausnahmen für die erste Immobilie in Zypern, wo sie unter bestimmten Bedingungen (nicht größer als 130 m² ist bis zu 350.000 € Wert) auf 5% reduziert werden kann.
• Grunderwerbsteuer: Gestaffelt mit 3% bis zu einem Wert von 85.000 Euro, 5% bis 170.000 Euro und 8% darüber.

Zusätzliche Kosten: Wenn Du Dich entscheidest, Deine Immobilie zu vermieten, erwarten Dich Steuern auf die Mieteinnahmen von 20% bis 35%, wobei Einnahmen bis zu 19.500€ jährlich steuerbefreit sind. Die Grundsteuer variiert je nach Wert der Immobilie zwischen 0,6% und 1,6%. Zusätzlich fällt eine Gemeindesteuer an, die zwischen 0,1% und 0,2% des Marktwertes Deiner Immobilie liegt.

Hypothekendarlehen für Nichtansässige

Zypern bietet auch Nichtansässigen die Möglichkeit, Hypothekendarlehen zu erhalten, wobei in der Regel eine Anzahlung von 40% bis 50% des Kaufpreises verlangt wird. Die Zinssätze variieren zwischen 4% und 7,5%.

Zu den wichtigsten zyprischen Finanzinstituten, die Kredite an Nichtansässige vergeben, die in Immobilien investieren wollen, gehören die Bank of Cyprus, die Hellenic Bank und die Eurоbank of Cyprus.

Art	Berechnung	Zahler
Stempelsteuer	0%, 0,15% oder 0,20% des Immobilienwerts	Käufer
Mehrwertsteuer	19%, kann auf 5% reduziert werden	Käufer
Übertragungsgebühr	3%, 5% oder 8% des Marktwerts der Immobilie	Käufer
Rechtsgebühr	Zwischen 0,1% und 1%, abhängig von der Transaktionskomplexität und den Anwaltsgebühren	Käufer

Die Vereinigten Arabischen Emirate

Noch ein weiteres Land, das wir immer wieder erwähnen – die VAE haben als einer von einigen strategischen Standorten noch für eine zeitlang ihre Berechtigung. Das Land zieht mit seiner hohen Sicherheit, exzellenten Lebensqualität und herausragenden steuerlichen Vorteilen globale Aufmerksamkeit auf sich.

Der Immobilienmarkt der VAE steht Nichtansässigen offen und bietet vielfältige Chancen, ohne die Notwendigkeit, im Land dauerhaft zu wohnen. Eine Einschränkung hierbei ist, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien in speziell ausgewiesenen Zonen, den sogenannten “Freehold”-Gebieten, erworben werden müssen. Diese befinden sich in Dubai, Abu Dhabi, Sharjah und Ras Al Khaimah, wo ausländische Eigentümer ähnliche Rechte wie lokale Besitzer genießen, einschließlich des Verkaufs, der Vermietung oder Verpachtung ihrer Immobilien.

Was das Eigentum an Grundstücken betrifft, so ist es Ausländern in der Regel nicht gestattet, Grund und Boden in den VAE zu besitzen, mit der Möglichkeit, Land lediglich bis zu 99 Jahre zu pachten (In Deutschland heißt dieses Modell “Erbpacht”).

Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf

Für ausländische Interessenten, die einen Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten anstreben, kann der Kauf von Immobilien ein Weg zum Erhalt eines Aufenthaltsvisums sein. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Visum nicht automatisch durch den Immobilienerwerb erteilt wird; vielmehr sind spezifische Voraussetzungen zu erfüllen.

• Ein Golden Visa, welches bis zu 10 Jahre Aufenthalt ermöglicht, vorausgesetzt, es wird eine oder mehrere Immobilien (oder Bankeinlage) im Gesamtwert von mindestens 2 Millionen AED (ungefähr 544.000 USD) erworben – unabhängig davon, ob es sich um eine noch im Bau (“Offplan”) – oder fertiggestellte Immobilie handelt und ob sie mit oder ohne Hypothek erworben wurde. Früher war für Hypothekenimmobilien oder Ratenkäufe eine Mindestanzahlung von 1 Million AED oder 50% des Immobilienwerts erforderlich.
• Ein Investor Residence Visum für 2 Jahre, für den Fall, dass mindestens 750.000 AED (etwa 204.000 USD) in Immobilien (oder Bankeinlage) investiert werden.

Rechtliche Anforderungen für den Immobilienkauf

Im Gegensatz zu anderen Ländern wie Zypern benötigen Käufer in den VAE keine spezifische Genehmigung von einer Regierungsbehörde, um Immobilien zu erwerben. Erforderlich sind dennoch gültige Ausweisdokumente wie der Pass oder Personalausweis, ein Wohnsitznachweis sowie eine Überprüfung der Immobiliendokumente und -register, die je nach Emirat variieren können. Für juristische Personen kommen weitere Dokumente hinzu, darunter Firmenregistrierungszertifikate und Gründungsdokumente, allesamt übersetzt und notariell beglaubigt in Englisch und Arabisch.

Finanzierungsmöglichkeiten für Nichtansässigen

In den VAE bieten zahlreiche Banken, darunter die Emirates NBD, Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB), First Abu Dhabi Bank (FAB), Dubai Islamic Bank (DIB) und HSBC, Immobilienfinanzierungen an. Mit Zinssätzen, die zwischen 2% und 6% pro Jahr variieren, präsentieren die VAE eine attraktive Finanzierungsoption im Vergleich zu anderen Destinationen. Die Mindestanzahlung für Residents beträgt 20% des Kaufpreises, was eine Finanzierung von bis zu 80% des Immobilienwerts ermöglicht. Für höherpreisige Immobilien über 5 Millionen AED steigt die Mindestanzahlung auf 30%. Einige Banken können jedoch höhere Anzahlungen fordern und das Kreditangebot an Altersgrenzen knüpfen. Für Non-Residents liegt die maximale Finanzierung in der Regel bei 50%. Dank einer jüngsten Änderung zählen diese 50% mittlerweile auch für die 2 Mio AED Golden Visa mit hinein.

Diese Informationen bieten einen allgemeinen Überblick; die spezifischen Kriterien können je nach Bank variieren.

Art	Berechnung	Zahler
Mehrwertsteuer	5% beim Kauf von Gewerbeimmobilien	Käufer
Übertragungsgebühr	4% des Immobilienwerts in Dubai	Geteilt zwischen Verkäufer und Käufer
	2% des Immobilienwerts in Abu Dhabi	Geteilt zwischen Verkäufer und Käufer
Registrierungsgebühr	AED 2.000 bei Transaktionswert unter AED 500.000	Käufer
	AED 4.000 bei Transaktionswert über AED 500.000	Käufer
Verwaltungsgebühr für Eigentumszertifikat	AED 250	Käufer

Panama

Ein weiterer unserer Favoriten hier: Mit seiner strategisch günstigen Lage als bevorzugter Verbindungspunkt zwischen den Amerikas etabliert sich Panama als führendes Finanzzentrum Lateinamerikas.

Doch der Reiz Panamas für Ausländer beschränkt sich nicht nur auf den leichten Zugang zu den Stränden der Karibik. Als eines der freiesten Länder der Welt, gekoppelt mit einem äußerst vorteilhaften Steuersystem, zieht Panama das Interesse globaler Investoren auf sich.

Im Unterschied zu anderen Ländern, wie den Vereinigten Arabischen Emiraten, gibt es in Panama keine Einschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Diese genießen dieselben Rechte wie panamaische Staatsbürger beim Kauf und Besitz von Immobilien, einschließlich des “Fee Simple”-Eigentums, das uneingeschränktes Eigentum bedeutet. Allerdings ist zwischen Grundbuchtiteln und sogenannten “Rights of Possession” zu unterscheiden. Letzteres Land bietet geringere Rechtssicherheit, auch wenn es keine Grundsteuern bedeutet. So einige Besitzer kleiner Karibikinseln haben nach ihrer Rückkehr 10 Jahre später das Land in anderen Besitz vorgefunden. Das Eigentum richtet sich nämlich nach der tatsächlichen Nutzung – bleibt diese aus kann ein anderer diese für sich in Anspruch nehmen. Eine unmittelbare Entwicklung oder zumindest Bewachung ist also erforderlich. Mittlerweile ist ein Großteil des Landes in Panama aber kadastriert.

Für den Immobilienerwerb ist lediglich die Vorlage persönlicher Dokumente wie Pass oder Identitätskarte erforderlich, ohne Mindestinvestitionssummen oder spezifische Visumanforderungen.

Residenzerwerb durch Immobilienkauf in Panama

Der Besitz einer Immobilie in Panama führt nicht automatisch zur Residenz, kann aber den Prozess über zwei Hauptwege erleichtern:

1. Golden Visa: Ein Hauptkriterium ist der Besitz einer Immobilie in Panama im Wert von mindestens 300.000 USD. In Zukunft soll dies auf 500.000 USD steigen.
2. Friendly Nations Visa: Verfügbar für Bürger von über 40 Ländern, einschließlich aber nicht beschränkt auf Argentinien, Australien, Brasilien, Kanada, Chile, Zypern, Südkorea, Spanien, die Vereinigten Staaten, Frankreich, Deutschland, Mexiko, Portugal, Uruguay und andere, wobei der Besitz einer Immobilie im Wert von mindestens 200.000 USD erforderlich ist. Weitere Bedingungen umfassen ein Mindesteinkommen, Einzahlungen bei einer panamaischen Bank, Krankenversicherung und ein sauberes polizeiliches Führungszeugnis.

Steuern und Kosten bei Immobilientransaktionen in Panama

Zu den vom Käufer zu tragenden Steuern und Gebühren gehören:

• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zwischen 15% und 25% des Bruttomieteinkommens;
• Eine jährliche Immobiliensteuer mit progressiven Raten von 0% bis 1%, abhängig vom Wert der Immobilie, wobei Immobilien unter 120.000 USD von der Steuer befreit sind.

Immobilienfinanzierung für Nichtansässige in Panama

Panamaische Banken bieten in der Regel eine Finanzierung von 50% bis 70% des Immobilienwerts für Nichtresidenten, mit einer erforderlichen Anzahlung von 30% bis 50%. Die Zinssätze für Hypothekendarlehen über 20 Jahre liegen für Ansässige zwischen 4% und 8%, während Nichtresidenten mit höheren Sätzen rechnen müssen.

Zu den Institutionen, die Nichtresidenten Immobilienkredite anbieten, zählen Banco General, Citibank Panamá und Scotiabank Panamá.

Staatenlos hat eine Banken-Lexikon, das für Dich von Interesse sein könnte – sieh es Dir hier an!

Art	Berechnung	Zahler
Grunderwerbsteuer	2% des Transaktionswerts	Üblicherweise vom Verkäufer, Verhandlung möglich
Registrierungsgebühr	Generell ca. 0,3% des Immobilienwerts	Käufer
Notargebühren	Normalerweise 1% des Immobilienwerts	Käufer
Rechtsgebühr	Ca. 2% des Immobilienwerts	Käufer

Mexiko

Mexiko ist eines der attraktivsten Reiseziele für Perpetual Traveler – das Land verzaubert nicht nur durch seine einladende Kultur mit Tequilas, Burritos, Tacos und idyllischen Stränden, sondern etabliert sich auch als ein wahrhaftiges Eldorado für Investoren, dank signifikanter steuerlicher Vorteile und eines attraktiven Residenzprogramms durch Immobilieninvestitionen.

Anders als in einigen Regionen, etwa den VAE, benötigen Ausländer in Mexiko keine spezielle staatliche Erlaubnis, um Eigentum zu erwerben, solange dieses nicht in den sogenannten Restriktionszonen liegt – Bereichen, die bis zu 100 Kilometer von der Grenze oder 50 Kilometer von der Küste entfernt sind. In diesen Zonen ist der Erwerb über ein “Fideicomiso” notwendig, ein Treuhandabkommen mit einer mexikanischen Bank, das dem Käufer volle Kontrolle über das Eigentum gewährt, während die Bank formal als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Der Erwerb einer Immobilie ist in Mexiko nicht an eine Mindestinvestitionssumme gebunden, jedoch sind bestimmte finanzielle Kriterien zu erfüllen, um über den Immobilienkauf eine Residenz zu erlangen. Der Besitz einer Immobilie in Mexiko führt nicht automatisch zur Residenzerteilung. Wer jedoch an einem langfristigen Aufenthalt interessiert ist, kann durch Immobilieninvestition eine Aufenthaltsgenehmigung erlangen. Für die temporäre Residenz wird in der Regel der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens oder eines ausreichenden Bankguthabens gefordert, oder der Besitz einer Immobilie im Wert von mindestens 2.804.000 MXN (circa 164.000 USD). Über Staatenlos gibt es auch Möglichkeiten die Permanent Residency ohne Liquiditätsnachweis zu erlangen!

Für den Immobilienerwerb in Mexiko ist die Einschaltung eines staatlich ernannten Notars erforderlich, der den gesamten Kaufprozess, von der Dokumentation bis zur Eintragung des neuen Titels, überwacht. Zudem ist eine Registrierung im mexikanischen Steuerregister (RFC) zur Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen notwendig. Weitere erforderliche Unterlagen umfassen gültige Ausweisdokumente, ein mexikanisches Visum, ein mexikanisches Bankkonto, einen Finanzierungsnachweis sowie Immobiliendokumente wie Verträge und Zertifikate. Alle Transaktionen müssen in spanischer Sprache abgewickelt und im Grundbuchamt registriert werden.

Bezüglich der Immobilienfinanzierung steht Nichtansässigen das mexikanische Bankensystem offen, wenngleich die Konditionen weniger attraktiv als in anderen Ländern sein mögen. Ein gültiger Reisepass, Einkommensnachweise, ein mexikanisches Bankkonto und eine ausreichende Kreditwürdigkeit sind erforderlich, um ein Darlehen zu beantragen. Mit einer Anzahlung von mindestens 30% und Zinssätzen zwischen 9% und 13% für Laufzeiten von etwa 20 Jahren positionieren sich die Kreditbedingungen deutlich über denen in vielen anderen Ländern. Finanzinstitute wie BBVA Bancomer, Santander México und HSBC México gehören zu den führenden Anbietern von Hypotheken für Nichtansässige.

Art	Berechnung	Zahler
Erwerbssteuer	2% bis 5% des Immobilienwerts, je nach Bundesland	Käufer
Registrierungsgebühr	0,5% bis 1% des Immobilienwerts, je nach Bundesland	Käufer
Notargebühren	0,5% bis 2% des Immobilienwerts	Käufer

Paraguay

Einer der Bausteine unseres PT Pakets: Mit seiner stabilen Wirtschaft, dem niedrigen Lebenshaltungskosten, der Steuerbefreiung für Einkünfte aus dem Ausland und der herzlichen Aufnahme von Ausländern überrascht es kaum, dass Paraguay zunehmend als attraktives Ziel für Immobilieninvestoren gilt.

Der offene Immobilienmarkt erlaubt es Ausländern, sowohl Wohn- als auch Geschäftsimmobilien zu erwerben, zu besitzen und zu veräußern. Die einzige Einschränkung betrifft den Erwerb von Grundstücken und Immobilien innerhalb eines 50-km-Radius von den Landesgrenzen.

Paraguay lockt nicht nur mit urbanen Immobilien, sondern auch mit fruchtbarem Land, das ideal für Landwirtschaft und Viehzucht ist – und das zu Preisen, die im Vergleich zu anderen Ländern als recht erschwinglich gelten. Dennoch sollte man beachten, dass bestimmte ländliche Grundstücke möglicherweise Nutzungsbeschränkungen unterliegen oder Umweltauflagen die Bebauung einschränken können.

Ermöglicht der Besitz einer Immobilie in Paraguay eine Aufenthaltsgenehmigung?

Der alleinige Besitz einer Immobilie in Paraguay führt nicht direkt zur Residenz. Wer längerfristig im Land bleiben möchte, muss eine temporäre Aufenthaltserlaubnis beantragen. Diese ist bis zu zwei Jahre gültig und kann in eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung umgewandelt werden. Der Prozess ist ausgesprochen unkompliziert und kostengünstig. Natürlich können wir Dich dabei auch unterstützen!

Darüber hinaus bietet das SUACE-Programm die Möglichkeit, durch eine Investition von mindestens 70.000 USD und die Gründung eines Unternehmens in Paraguay dauerhaft zu residieren. Ein bloßes Immobilieninvestment reicht hierfür nicht aus; es erfordert einen echten Geschäftsplan und die Einstellung lokaler Mitarbeiter.

Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienerwerb durch Nichtansässige

Um in Paraguay Immobilien zu erwerben, sind keine Mindestinvestitionssummen oder Residenzvoraussetzungen nötig, es gibt jedoch einige wichtige Anforderungen:

• Die Beteiligung eines öffentlichen Notars ist zwingend erforderlich.
• Erforderliche Dokumente umfassen einen gültigen Pass, Personalausweis, Heiratsurkunde, Wohnsitznachweis sowie Nachweis über finanzielle Mittel.
• Bei Kauf durch einen Vertreter ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich.
• Immobilienbezogene Dokumente wie Grundbuchauszüge und Eigentumsurkunden sind ebenso notwendig.

Käufer tragen die Anwalts- und Registrierungsgebühren, die je nach Immobilienwert variieren. Als Eigentümer fallen jährliche Grundsteuern an, die zwischen 0,1% und 1% des Bewertungswerts liegen. Bei Mieteinkünften über 11.000 USD pro Jahr wird eine Steuer von 5% fällig.

Obwohl der Zugang zu Hypotheken besteht, kann das weniger entwickelte Hypothekenmarktumfeld in Paraguay höhere Zinssätze und Herausforderungen bei der Finanzierungsbeschaffung mit sich bringen. Die Zinssätze bewegen sich üblicherweise zwischen 9% und 12%, mit einer Anzahlung von 20% bis 30%.

Für eine Finanzierung sind ähnliche Unterlagen wie in anderen Ländern notwendig, inklusive eines gültigen Passes und Nachweises über ein stabiles Einkommen.

Banken wie die Banco Nacional de Fomento (BNF), Banco Continental und Banco Itaú stehen für Hypotheken zur Verfügung, und unser Team kann bei der Kontoeröffnung bei den letzten beiden behilflich sein.

Kontaktiere uns für eine persönliche Beratung.

Art	Berechnung	Zahler
Kommunalsteuer auf Immobilientransaktionen	Zwischen 0,20% – 0,30%	Verkäufer
Mehrwertsteuer	10% des Kaufpreises	Verkäufer
Kapitalertragssteuer	10% des Gewinns	Verkäufer
Registrierungsgebühr	etwa 0,74%	Käufer
Anwaltsgebühren	etwa 5%	Käufer

Spanien

Hier ist einer unserer Favoriten für einen Compliance-Wohnsitz: Spanien ist mit seinen sonnigen Sommern und milden Wintern ein besonders verlockendes Ziel für Menschen aus aller Welt.

Obwohl der Erwerb einer Immobilie in Spanien Dir nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht gewährt, kann er Dir die Türen zum begehrten „Golden Visa“-Programm öffnen. Dieses Programm ermöglicht es Nicht-EU-Bürgern, eine temporäre Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, wenn sie in Spanien bedeutende Investitionen tätigen, wie beispielsweise den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 500.000 EUR.

Die temporäre Aufenthaltserlaubnis wird für 2 Jahre erteilt und kann verlängert werden. Nach 5 Jahren kontinuierlichen Aufenthalts kannst Du die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen.

Rechtliche Anforderungen für Nichtansässige

Der Kaufprozess in Spanien ist relativ einfach, die Notwendigkeit einer NIE (Steuernummer für Ausländer) ist dabei der einzige Unterschied zu vielen anderen Ländern. Im Allgemeinen werden auch übliche Dokumente wie benötigt:

• Reisepass oder Personalausweis
• Vollmacht (falls notwendig)
• Immobiliendokumente wie die Urkunde, der Kaufvertrag und das Eigentumsregister.

Zusätzlich wird beim Verkauf eine Kapitalertragssteuer fällig, die zwischen 19% und 24% variiert. Als Immobilieneigentümer in Spanien wirst Du auch mit einer Reihe weiterer Steuern konfrontiert:

• Immobiliensteuer: Eine jährliche Steuer auf den Steuerwert der Immobilie, die je nach spanischer Region zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwerts liegt.
• Vermögenssteuer: Eine jährliche Steuer auf das Nettovermögen von Privatpersonen, die zwischen 0,2% und 3,5% des Katasterwerts der Immobilie beträgt, aber erst ab unterschiedlichen Schwellen je Region greift
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Eine Pauschalsteuer von 24% auf die Bruttomieteinnahmen aus der Vermietung der Immobilie.

Immobilienfinanzierung für Nichtansässige in Spanien

Ja, spanische Banken bieten einige Optionen an, allerdings mit einigen Besonderheiten.

Diese Institutionen gewähren Darlehen bis zu 70% des Immobilienwerts, obwohl dieser Prozentsatz je nach Herkunft des Antragstellers variieren kann. Die meisten ausländischen Antragsteller erhalten in der Regel ein Angebot von etwa 60% des Immobilienwerts.

Während Nichtansässige mit höheren Zinssätzen und kürzeren Rückzahlungsfristen rechnen müssen, sind die Hypothekenzinsen in Spanien im Vergleich zu anderen Ländern wie Mexiko und der Türkei attraktiv.

Normalerweise sind Nichtansässige auf eine Festzins-Hypothek beschränkt, mit Zinssätzen, die je nach Immobilienwert und Käuferprofil zwischen 2% und 4% variieren.

Einige der Banken in Spanien, die Ausländern Immobilienkredite anbieten, sind Banco Santander, BBVA und CaixaBank.

Was Spanien auch noch betrifft: Schau Dir auch das Beckham-Gesetz an! Und lese gerne unseren spanischen Blog Librestado.com!

Art	Berechnung	Zahler
Stempelsteuer	0,5% bis 1,5% des Verkaufspreises, je nach Standort	Käufer
Mehrwertsteuer	10% des Immobilienwerts	Käufer
Grunderwerbsteuer	6% bis 10% des Verkaufspreises, je nach spanischer Region	Käufer
Registrierungsgebühr	Zwischen 0,5% und 1% des Immobilienwerts	Käufer
Notargebühren	0,1% bis 0,5% des Kaufpreises	Käufer
Anwaltsgebühren	1% bis 2% des Verkaufspreises, je nach Transaktionskomplexität	Käufer

Brasilien

Die brasilianische Kultur verzaubert viele Ausländer mit ihrem einladenden Charme. Dank des günstigen Wechselkurses zu stärkeren Währungen, atemberaubenden Landschaften, angenehmem Klima, erschwinglichen Lebenshaltungskosten und einer warmherzigen Atmosphäre ist es für Nichtansässige möglich, Immobilien in Brasilien zu erwerben, selbst wenn sie im Ausland leben oder keinen festen Wohnsitz haben.

In Brasilien haben Ausländer fast dieselben Rechte wie brasilianische Bürger beim Kauf von städtischen oder ländlichen Immobilien. Ein paar Ausnahmen gibt es jedoch:

• Der Besitz von Grundstücken innerhalb eines Radius von 150 km entlang der nationalen Grenzen ist ohne Genehmigung des Nationalkongresses nicht möglich.
• Es gibt Beschränkungen für die Größe der ländlichen Grundstücke, die ein Ausländer besitzen darf, und diese variieren je nach Region.

Der Kauf einer Immobilie in Brasilien führt nicht automatisch zur Residenz. Möchtest Du jedoch länger im Land bleiben, kann der Erwerb eines “Golden Visa” eine Option sein. Dafür musst Du mindestens 1 Million R$ (etwas mehr als 200.000 USD) in Immobilien investieren.

Für Immobilien in den Nord- oder Nordostregionen kann der erforderliche Mindestbetrag um bis zu 30% auf 700.000 R$ (etwas mehr als 140.000 USD) reduziert werden. Dieser Betrag kann in eine einzelne oder mehrere Immobilien investiert werden.

Es ist zu beachten, dass das Investorenvisum in Brasilien nur für den Kauf von städtischen Wohn- und Geschäftsimmobilien gilt, nicht jedoch für ländliche Grundstücke.

Mit dem “Golden Visa” erhältst Du eine temporäre Aufenthaltsgenehmigung für 2 bis 4 Jahre, mit der Möglichkeit, danach eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis zu beantragen.

Wichtig: eine Permanent Residency in Brasilien führt wie die Greencard in den USA zur unbeschränkten Steuerpflicht im Land. Dies sollte also wohl überlegt werden!

Rechtliche Anforderungen für den Immobilienkauf durch Nichtansässige in Brasilien

Der Erwerbsprozess für Immobilien in Brasilien setzt einige spezifische Anforderungen voraus, wie:

• Die CPF (Steuernummer für natürliche Personen) oder CNPJ (Steuernummer für juristische Personen) ist notwendig. Diese Nummer ist für eine Vielzahl von Transaktionen im Land unerlässlich, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos für den Zugang zu Immobilienkrediten. Dieser kann über die Website der Receita Federal (brasilianisches Finanzamt), in der Botschaft oder dem Konsulat Brasiliens in Deinem Herkunftsland beantragt werden. Unser lokales Team kann auch dabei helfen.
• Alle Immobilientransaktionen müssen vor einem Notar formalisiert werden. Zudem ist eine Registrierung im Immobilienregister erforderlich, um die Rechtmäßigkeit zu gewährleisten.
• Notwendige Dokumente umfassen einen gültigen Pass oder ein Äquivalent für brasilianische Bürger sowie eventuell eine Vollmacht, falls erforderlich.

Für die Annahme dieser Dokumente in Brasilien müssen sie ins Portugiesische übersetzt und von einem in Brasilien registrierten beeidigten Übersetzer beglaubigt werden.

Der Verkäufer muss eine Kapitalertragssteuer von 15% auf den Nettoverkaufserlös zahlen. Als Eigentümer musst Du auch eine jährliche Immobiliensteuer zahlen, die zwischen 0,1% und 1% des Bewertungswerts der Immobilie liegt. Für Mieteinnahmen über 11.000 USD jährlich fällt eine Steuer von 15% an.

Immobilienfinanzierung für Nichtansässige in Brasilien

Obwohl der Erwerb von Immobilien für Ausländer unkompliziert ist, kann die Beschaffung eines Immobilienkredits als Nichtansässiger herausfordernd sein. Die meisten Banken verlangen einen Wohnsitz oder zumindest eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung.

Ausländer können bis zu 80% des Immobilienpreises finanzieren, müssen jedoch mit Zinssätzen zwischen 8% und 12% für Laufzeiten von bis zu 20 Jahren rechnen.

Bedeutende Banken wie Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal und Itaú stehen für die Finanzierung zur Verfügung.

Art	Berechnung	Zahler
Grunderwerbsteuer	Zwischen 2% und 3% des Immobilienwerts	Käufer
Grundsteuer	Zwischen 0,5% und 2,5% des Immobilienwerts, je nach Gemeinde	Eigentümer
Lokale Immobiliensteuer	Zwischen 0,6% und 2% des Immobilienwerts, je nach brasilianischem Bundesstaat	Eigentümer
Registrierungsgebühr	Zwischen 0,5% und 1% des Immobilienwerts	Käufer
Notargebühren	Zwischen 0,5% und 2% des Immobilienwerts	Käufer

Argentinien

Aktuell noch das große Versprechen der Freiheit, das mit dem gewählten Präsident Javier Milei gibt: Investieren in Immobilien im als “Paris Südamerikas” bekannten Argentinien wird für ausländische Investoren zunehmend attraktiv, insbesondere aufgrund der Währungsabwertung. Aber auch Agrarland kann attraktiv sein. Christophs eigener Weinberg von nur 1 Acre im Uco Tal hat innerhalb von 3 Jahren 40% an Wert zugelegt, weil es absolute Top-Bedingungen für Rotweine bietet.

Argentinien ist auch berühmt für den Geburtstourismus – jetzt, wo die doppelte Staatsbürgerschaft in Deutschland erlaubt ist, lohnt sich ein Blick darauf.

Art	Berechnung	Zahler
Mehrwertsteuer	21% des Immobilienwerts für Neubauten oder von einem Umsatzsteuerpflichtigen verkauften Immobilien	Käufer
Stempelsteuer	2% bis 4% des Immobilienwerts, je nach Standort (zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)	Käufer und Verkäufer
Maklergebühr	2% bis 4% des Verkaufspreises des Immobilien	Käufer
Notargebühren (Escribano)	1,25% bis 2% des Immobilienwerts	Käufer
Registrierungsgebühr/Stempelgebühr	Ca. 2% des Immobilienwerts	Käufer

Italien

Die anerkannt reiche Kultur, exquisite Gastronomie, atemberaubende Landschaften, angenehmes Klima und ein im Vergleich zu anderen europäischen Zielen günstiger Lebensunterhalt machen Italien zu einem Magnet für Ausländer, die nach Immobilien suchen.

In Italien können Ausländer, ob ansässig oder nicht, eine breite Palette an Immobilien erwerben, darunter Wohn-, Gewerbeimmobilien und Grundstücke. Die Preise für italienische Immobilien und die Transaktionskosten sind im Vergleich zu Nachbarländern wie Spanien oder Portugal oft attraktiver.

Allerdings sollte man die strengen Vorschriften beachten, die für in historischen Gebieten gelegene Immobilien gelten, sowie die Einschränkungen für Nicht-EU- oder EWR-Bürger. Für Bürger der EU oder des EWR gestaltet sich der Kaufprozess ähnlich wie für italienische Staatsbürger, ohne besondere Einschränkungen. Ausländer aus Ländern außerhalb der EU oder des EWR können in Italien Immobilien erwerben, vorausgesetzt, es besteht ein internationales Abkommen, das Italienern den Immobilienerwerb in diesen Ländern ermöglicht.

Leider sichert der Besitz einer Immobilie allein kein Aufenthaltsrecht in Italien (Für nicht EU-Bürger). Im Gegensatz zu anderen Ländern bietet Italien keine Visaprogramme ausschließlich basierend auf Immobilieninvestitionen an.

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen Ausländer für den Immobilienkauf in Italien erfüllen?

Vor dem Kauf und der Kreditgenehmigung ist erforderlich:

• Ein Steuernummer, die von der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) ausgestellt wird, ist für alle Transaktionen und Steuerzahlungen in Italien notwendig.
• Die Eröffnung eines italienischen Bankkontos ist unerlässlich, um den Kaufpreis sowie alle damit verbundenen Kosten und Steuern zu begleichen.

Verkäufer müssen 20% Kapitalertragssteuer auf den Nettogewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die weniger als fünf Jahre gehalten wurde, zahlen.

Als Eigentümer fallen die kommunale Immobiliensteuer, zwischen 0,4% und 0,7% des Katasterwerts, und Steuern auf Mieteinnahmen, zwischen 23% und 43% der Bruttoeinnahmen, an.

Ist es möglich, als Nichtansässiger eine Hypothek in Italien zu bekommen?

Obwohl italienische Banken Kredite bevorzugt an Einwohner oder solche, die Einwohner werden wollen, vergeben, ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, auch als Nichtansässiger eine Hypothek zu erhalten, sofern man ein regelmäßiges Einkommen nachweisen kann.

Die Bedingungen sind für Nichtansässige oft weniger vorteilhaft, mit einem Darlehens-zu-Wert-Verhältnis (LTV) von etwa 40 bis 50% im Vergleich zu 80% für Einheimische.

Bekannte Banken, die Hypotheken an Ausländer vergeben, sind Intesa Sanpaolo, UniCredit und Monte dei Paschi di Siena, mit Darlehensbeträgen ab 50.000 EUR und Zinssätzen zwischen 3% und 5%.

Art	Berechnung	Zahler
Registersteuer	3% bis 7% je nach Immobiliensituation und Käufer	Käufer
Mehrwertsteuer	4% (Erstwohnung), 10% (Zweitwohnung) oder 22% (Luxusimmobilien)	Käufer
Grundbuchregistrierungsgebühr	1% des Immobilienwerts	Käufer
Rechtsgebühr	In der Regel 1% bis 2% des angegebenen Immobilienpreises	Käufer
Notargebühr	1% bis 2,5%, abhängig vom Immobilienwert und der Transaktionskomplexität	Käufer

Türkei

Die Türkei lockt nicht nur mit ihrer atemberaubenden Natur und reichen Kultur, sondern bietet auch einzigartige Chancen für Immobilieninvestoren, auch wenn die Kaufpreise prozentual mit Abstand am höchsten angestiegen sind in den letzten Jahren, vor allem bedingt durch eine russische Invasion ohne Waffen.

Im Gegensatz zu anderen Ländern erlaubt die Türkei Ausländern, Immobilien zu erwerben, ohne Staatsbürger oder dauerhaft ansässig sein zu müssen. Dennoch gibt es einige Einschränkungen, etwa die Begrenzung der Landfläche, die Ausländer besitzen dürfen, und das Verbot des Erwerbs von Immobilien in militärischen Zonen.

Der Kauf einer Immobilie allein sichert kein Aufenthaltsrecht in der Türkei. Allerdings kann ein ausreichendes Investment in Immobilien nicht nur ein Aufenthaltsrecht, sondern auch die türkische Staatsbürgerschaft durch das “Golden Visa”-Programm eröffnen, vorausgesetzt, es wird ein Mindestbetrag von 400.000 USD investiert. Dieser wurde von früher 250.000 USD mittlerweile angehoben.

Welche rechtlichen Anforderungen müssen nichtansässige Käufer erfüllen?

• Ein obligatorisches Erdbebenversicherungszertifikat (DASK) vor der Ausstellung des Tapu (Eigentumsurkunde).
• Ein ausländischer Identifikationsnummer, erhältlich bei der Ausländerbehörde, falls keine Aufenthaltsgenehmigung vorliegt.
• Ein steuerlicher Identifikationsnummer, notwendig für Bankgeschäfte und die Eröffnung eines Kontos in der Türkei.
• Für Neubauten ist ein Iskan-Zertifikat erforderlich, das die Übereinstimmung mit den Baubestimmungen bescheinigt.

Neben dem Kaufpreis fallen für den Verkäufer Kapitalertragssteuern und für den Käufer die jährliche Grundsteuer sowie die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen an.

Ist eine Hypothekenfinanzierung für Nichtansässige möglich?

Türkische Banken finanzieren meist 50 % bis 70 % des Immobilienpreises, EU-Bürger können bis zu 80 % bekommen. Die Zinssätze für Hypotheken in Fremdwährung variieren zwischen 5 % und 10 % jährlich, je nach Kredithöhe, Laufzeit, deiner finanziellen Situation und der Währung. Kredite in stabilen Währungen wie Euro oder Dollar sind oft günstiger als solche in Türkischer Lira.

Erwarte Rückzahlungszeiträume von 10 bis 15 Jahren. Unter den Banken, die Ausländern Hypotheken anbieten, sind Akbank, HSBC und Garanti BBVA zu nennen.

Der bloße Besitz einer Immobilie führt nicht automatisch zur steuerlichen Ansässigkeit.

Art	Berechnung	Zahler
Grundbuchumschreibungssteuer	4% des Immobilienwerts (geteilt zwischen Verkäufer und Käufer)	Verkäufer und Käufer
Mehrwertsteuer	1% bis 18% für Wohnimmobilien, 18% für Gewerbeimmobilien	Käufer
Stempelsteuer	0,1% bis 0,6% des Vertragswerts	Käufer
Rechtsgebühr	Ca. 0,5% des Verkaufspreises, je nach Transaktionskomplexität	Käufer
Notargebühren	Abhängig vom Immobilienwert und den Notargebühren	Verkäufer und Käufer

Wenn der Besitz des Schlüssels der Schlüssel ist

Der Besitz einer Immobilie in einem der oben genannten Länder garantiert nicht automatisch die Einstufung als Steueransässiger. Jedes Land hat seine eigenen Kriterien zur Bestimmung der steuerlichen Ansässigkeit. Eine ausführliche Analyse der einzelnen Kriterien findest Du hier. Bei allen genannten Ländern ist eine tatsächliche Auslösung der Steuerpflicht aber zumindest vermeidbar bzw. nicht kritisch da ohnehin weitgehend steuerfrei. Panama, Paraguay und die VAE sind steuerlich kein Problem. Italien, Spanien und Argentinien und Brasilien knüpfen Immobilienbesitz nicht an den Lebensmittelpunkt. Brasilien allerdings an eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung! Bei Türkei und Mexiko kann Schlüsselgewalt bedenklich sein, eine Steuerpflicht aber durch eine Zweitimmobilie woanders auf der Welt aber ausgeschlossen werden.

Was auch immer Du brauchst, Du kannst auf uns zählen! Wir helfen gerne weiter!